Les propriétaires ont acquis des tas de capitaux propres sur leur propriété au cours des dernières années. Malgré la baisse des prix des maisons à la fin de 2022, le propriétaire américain moyen détient une participation d'une valeur d'environ270 000 $, selon le rapport "Q4 2022 Homeowner Equity Insights" de CoreLogic - près de 90 000 $ de plus qu'au début de la pandémie.
Si vous cherchez à emprunter de l'argent, puiser dans la valeur nette de votre maison peut être un moyen moins coûteux que les cartes de crédit ou d'autres formes de financement. Voici les bases pour retirer la valeur nette de votre maison et comment le faire.
Qu'est-ce que la valeur nette du logement ?
Tonl'équité de la maisonest la différence entre la valeur estimative de votre maison et le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire. Dans un sens simple, il représente la partie de votre maison qui vous appartient entièrement.
Lorsque vous achetez une maison, vous disposez instantanément d'une valeur nette : un montant comparable auacompteque vous avez fait, par opposition au pourcentage du prix d'achat que vous avez financé. Vous augmentez la valeur nette de votre maison en effectuant des versem*nts hypothécaires (ce qui, en réduisant votre dette, augmente votre participation dans la propriété) ou en effectuant des mises à niveau et des améliorations importantes qui augmentent la valeur de votre maison. Certains propriétaires voient également une augmentation de leurs résidences individuelles en raison d'une appréciation générale de la valeur des propriétés locales, soit au fil du temps, soit à la suite de changements soudains des conditions du marché, comme pendant la pandémie.
Façons de retirer la valeur nette de votre maison
Il existe trois façons courantes de convertir vos capitaux propres en espèces.
Prêt sur valeur domiciliaire
UNprêt sur valeur domiciliaireest d'un montant fixe, à un taux d'intérêt fixe, à rembourser sur une période déterminée (souvent 20 ans). Cela fonctionne de la même manière qu'une hypothèque - en fait, c'est un type dedeuxième hypothèque- en ce que le prêt est garanti ou adossé à votre maison (ou plus précisément à la valeur nette de votre maison).
Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement assortis d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé que les premières hypothèques. La différence est due à la position du prêteur pour le remboursem*nt. Dans le cas peu probable où vous ne parviendriez pas à rembourser le prêt et que votre maison soit saisie, le prêteur sur valeur domiciliaire est en mesure de recouvrer la propriété grâce à la vente de la maison, mais seulement après que le prêteur hypothécaire principal ait récupéré son argent.
HELOC
UNmarge de crédit sur valeur domiciliaireest une deuxième hypothèque avec un solde renouvelable, comme une carte de crédit, avec untaux d'intérêtqui varie avec letaux préférentiel. Cependant, dans certains cas, les prêteurs vous permettent de souscrire uneHELOC à taux fixe.
Les HELOC comportent souvent deux étapes de prêt sur une longue période, par exemple 30 ans. Les 10 premières années sont lespériode de tirage, lorsque la ligne de crédit est ouverte et que vous n'êtes responsable que des paiements d'intérêts. Le prêt se transforme ensuite en une période de remboursem*nt d'environ 20 ans, au cours de laquelle vous remboursez le principal et les intérêts.
Refinancement par encaissem*nt
UNrefinancement en espècesvous permet de refinancer votre prêt hypothécaire actuel pour un montant supérieur au solde impayé, vous permettant de prendre la différence en espèces. Un refinancement par encaissem*nt remplace votre hypothèque existante, donc selon les conditions du marché, vous pourrez peut-être obtenir un taux inférieur ou de meilleures conditions avec le nouveau prêt.
Comment calculer la valeur nette de votre maison
Vous pouvez calculer la valeur nette de votre maison en soustrayant le solde de votre prêt hypothécaire de la valeur estimative de la propriété. Par exemple, si votre maison est évaluée à 200 000 $ et que vous devez 120 000 $, vous avez 80 000 $ de valeur nette dans votre maison.
Les prêteurs imposent un montant maximum que vous pouvez emprunter sur votre capital, souvent 80 % ou 85 % de ce qui est disponible. Un nouveau prêt ou un refinancement est donc plus logique si la valeur de votre maison a augmenté ou si vous avez remboursé une partie importante. de votre hypothèque. Ils évaluent également votreratio prêt-valeur(LTV) ou combien vous devez encore sur votre hypothèque, par rapport à la valeur de votre maison.
Calcul du ratio prêt-valeur (LTV)
Pourcalculez votre ratio prêt-valeur (LTV), prenez le montant de votre prêt hypothécaire actuel et divisez-le par la valeur estimative de votre maison. En utilisant l'exemple ci-dessus, vous diviseriez le solde de votre prêt hypothécaire (120 000 $) par la valeur estimative de votre maison (200 000 $) pour trouver votre LTV : 60 %.
Un LTV de 60% signifie que vous avez 40% de valeur nette dans votre maison. À ce LTV (et en supposant que vous remplissiez les autres exigences du prêteur), vous seriez probablement admissible à un refinancement ou à un prêt sur valeur domiciliaire.
Avantages de retirer la valeur nette de votre maison
L'un des principaux avantages de puiser dans la valeur nette de votre maison lorsque vous avez besoin d'une somme d'argent importante est que vous pouvez souvent accéder à des liquidités à des taux d'intérêt beaucoup plus bas qu'avecprêts personnelsou cartes de crédit. Lorsque vous devez couvrir des dépenses importantes telles querénovations domiciliaires, frais de scolarité ou consolidation de dettes, l'utilisation de la valeur nette de la maison peut être un moyen moins coûteux d'obtenir les fonds.
"C'est souvent la forme de financement la moins chère disponible pour les propriétaires", déclare Vikram Gupta, vice-président exécutif et responsable de Home Equity chezBanque PNC. "Parce que le prêt est garanti par la maison, les prêteurs peuvent l'offrir à un taux inférieur par rapport aux autres produits de prêt à la consommation."
Exploiter la valeur nette de votre maison peut également offrir une plus grande flexibilité. Les HELOC et les prêts sur valeur domiciliaire ont souvent plusieurs conditions et options de remboursem*nt parmi lesquelles choisir. Il existe également peu de restrictions et vous êtes libre d'utiliser les fonds comme vous le souhaitez.
Un autre avantage d'avoir accès à de l'argent de cette façon : les intérêts que vous payez sur un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit peuvent êtredéductible d'impôts. La déduction est généralement autorisée si vous utilisez l'argent pour "acheter, construire ou améliorer considérablement" votre maison, selon l'IRS. Vous devez également détailler les déductions sur votre déclaration de revenus.
Risques de retirer la valeur nette de votre maison
Bien que retirer la valeur nette de votre maison présente des avantages, ce n'est pas sans risque. Le principal inconvénient est que votre maison est utilisée comme garantie pour la dette.
"Cela signifie que si vous n'êtes pas en mesure d'effectuer les remboursem*nts mensuels pendant une période prolongée, il y a un risque que le prêteur puisse saisir (reprendre possession) votre maison", explique Gupta.
Non seulement vous pourriez perdre votre maison et toute la valeur nette que vous avez accumulée, mais une saisie pourrait avoir d'autres répercussions :
- Votre pointage de crédit pourrait chuter d'au moins 100 points ou plus.
- Une forclusion restera sur votre dossier de crédit pendant sept ans à compter de la date du premier versem*nt hypothécaire manqué.
- Un prêteur peut ne pas vous permettre d'emprunter de l'argent pendant plusieurs années (généralement, les emprunteurs doivent passer par une période d'attente après une forclusion avant de pouvoir se qualifier pour un prêt hypothécaire).
- Vous pourriez vous retrouver avec un jugement de carence, qui est une ordonnance du tribunal permettant à un prêteur de percevoir de l'argent supplémentaire auprès de vous. Le prêteur pourrait saisir votre salaire,mettre un privilègesur toute autre propriété que vous possédez ou prélevez vos comptes bancaires.
Une autre préoccupation souvent associée au retrait de la valeur nette de votre maison est la possibilité d'une baisse de la valeur des propriétés, reflétant un ralentissem*nt du marché immobilier. "Si la valeur des maisons sur un marché donné diminue, les emprunteurs risquent de devoir plus de ce que vaut la maison », déclare Jason Salcido, vice-président adjoint, Digital and Lead Acquisition Sales forCoopérative de crédit PenFed.
Quelle option sur valeur domiciliaire me convient le mieux ?
La meilleure option sur valeur nette de la propriété dépend de l'utilisation que vous ferez des fonds et de la connaissance exacte du montant que vous devez emprunter. Considérons les scénarios suivants :
- Consolidation de la dette:Pour refinancer une dette à taux d'intérêt élevé, il est préférable de contracter un prêt sur valeur domiciliaire. De cette façon, vous pourriez emprunter le montant exact dont vous avez besoin pour rembourser ces soldes impayés sur des cartes de crédit ou d'autres prêts. De plus, vous auriez des paiements mensuels fixes à un taux d'intérêt fixe, ce qui pourrait être plus facile à budgétiser. Si vous avez souscrit un HELOC, vos paiements mensuels pourraient augmenter, ce qui vous compliquerait le remboursem*nt si vous avez un budget fixe.
- Frais d'études supérieures :Un HELOC pourrait être une meilleure option pour les frais de scolarité. Vous savez que ces factures se produiront régulièrement pendant quatre ans, une ou deux fois par an. Ainsi, retirer les fonds pour eux au besoin pourrait avoir plus de sens, d'autant plus que vous n'accumulerez des intérêts que sur le montant que vous empruntez réellement.
- Améliorations de la maison :Cela peut aller de plusieurs façons, cela dépend du projet et si vous savez combien vous devez emprunter. S'il s'agit d'un article ou d'un projet unique - un nouveau système de CVC ou une piscine - envisagez d'obtenir un prêt sur valeur domiciliaire ou de faire un refinancement en espèces. Si vous travaillez sur un remodelage en plusieurs phases qui a des coûts permanents et un calendrier indéfini, un HELOC serait préférable. De cette façon, vous pouvez payer les entrepreneurs en plusieurs versem*nts, avoir des réserves sur lesquelles puiser si le projet dépasse le budget.
5 façons d'augmenter la valeur nette de votre maison
Si vous souhaitez emprunter sur la valeur nette de votre maison, mais que vous ne répondez pas encore aux exigences de votre prêteur, il existe plusieurs façons deaugmenter le montant des fonds proprestu as:
1. Versez plus sur votre prêt hypothécaire
Le moyen le plus efficace d'augmenter la valeur nette de votre maison est de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt. Si vous ne pouvez pas vous permettre de rembourser intégralement votre hypothèque restante, essayez de faire des versem*nts mensuels plus importants, ou même quelques versem*nts supplémentaires par année. Non seulement cela vous aidera à accumuler plus rapidement la valeur nette de votre maison, mais vous économiserez également des milliers de dollars en intérêts. Avant de faire cela, vérifiez auprès de votre prêteur pour vous assurer qu'il n'y a pas de pénalité pour paiement anticipé.
- Comment cela affecte la valeur nette de votre maison : Faire des versem*nts supplémentaires sur le capital de votre prêt hypothécaire est le moyen le plus simple d'augmenter la valeur nette de votre maison. Chaque dollar que vous payez tôt pour votre hypothèque est un dollar de valeur nette de la maison augmenté.
2. Augmentez la valeur de votre maison
Une autre façon d'augmenter la valeur nette d'une maison consiste à augmenter la valeur de la propriété. Par exemple, vous pouvez ajouter des chambres ou agrandir les espaces de vie ; améliorer laaménagement paysager, ou ajouterpanneaux solairesou toute autre technologie pour rendre votre maison plus éconergétique ou « verte ». Avant de décider de dépenser pour un projet de rénovation, assurez-vous que les améliorations ont généralement un retour sur investissem*nt (ROI) élevé, commeaménager la cuisine,mise à niveau du garageouremplacement du toit.
- Comment cela affecte la valeur nette de votre maison : En augmentant la valeur de votre maison, vous pouvez augmenter la valeur nette de votre maison, même sans changer le montant que vous devez. Lorsque vous adoptez cette approche, rappelez-vous que les conditions générales du marché peuvent avoir un effet sur la valeur de votre maison et que toutes les rénovations n'augmenteront pas la valeur de votre maison ou ne fourniront pas le même rendement.
3. Refinancer en un prêt plus court
Si vous pouvez vous permettre de faire des versem*nts hypothécaires mensuels plus élevés, envisagezrefinancement pour un prêt à plus court terme. Par exemple, si vous avez actuellement une hypothèque de 30 ans, envisagez de passer à une hypothèque de 15 ans afin de pouvoir rembourser votre hypothèque plus tôt et d'augmenter la valeur nette de votre maison en même temps.
Cependant, gardez à l'esprit querefinancer votre hypothèqueà plus court terme augmentera vos paiements mensuels, alors assurez-vous que vous pouvez vous permettre de couvrir le coût supplémentaire. Le refinancement s'accompagne également de frais de clôture, tout comme une hypothèque ordinaire. Certains prêteurs offrentrefinancement sans frais, ce qui signifie que les frais de clôture sont inclus dans votre prêt hypothécaire.
- Comment cela affecte la valeur nette de votre maison : Lorsque vous refinancez un prêt hypothécaire à plus court terme, vous paierez moins d'intérêts dans l'ensemble et avec vos versem*nts mensuels. Cela signifie qu'une plus grande partie de chaque paiement mensuel sert à rembourser le capital de votre prêt hypothécaire, ce qui augmente votre capital.
4. Améliorez votre pointage de crédit
Bien queétablir votre pointage de créditn'augmentera pas nécessairement la valeur nette de votre maison, cela pourrait vous donner la possibilité de retirer plus d'argent. Quel que soit votre capital, si vous avez une mauvaise cote de crédit, vous serez limité dans le montant que vous pouvez emprunter. Les prêteurs considèrent les propriétaires avec de mauvaises cotes de crédit comme à haut risque, moins susceptibles d'être en mesure de rembourser un prêt. Payer vos factures à temps et maintenir le solde de vos cartes de crédit à un niveau bas peut vous aider à améliorer votre score.
- Comment cela affecte la valeur nette de votre maison : L'amélioration de votre pointage de crédit n'affectera pas directement votre valeur nette, mais cela a un impact sur les types de prêts sur valeur nette auxquels vous pourriez être admissible. Si vous êtes en mesure d'augmenter votre pointage de crédit, vous pourrez peut-être retirer 80 % de votre capital au lieu de seulement 70 %, par exemple. Vous pourriez également obtenir un meilleur taux d'intérêt.
5. Profitez des fluctuations du marché
Certes, il s'agit d'une approche moins proactive, mais les marchés immobiliers évoluent avec le temps et la valeur de votre maison fluctue en conséquence. À mesure que la demande augmente et que les prix des maisons augmentent, la valeur de votre maison augmente. En conséquence, la valeur nette de votre maison augmente.
Bien que cette approche soit hors de votre contrôle, vous pouvez être proactif en surveillant et en vérifiant régulièrement la valeur de votre maison sursites d'annoncescomme Zillow et Redfin.
- Comment cela affecte la valeur nette de votre maison : La valeur de votre maison, et donc la valeur nette que vous y détenez, est influencée par les forces du marché telles que l'augmentation de la demande. Le suivi régulier de la valeur de votre maison vous aidera à rester informé, vous aurez ainsi une idée générale de la valeur de votre maison et serez prêt à agir lorsque le moment sera venu.
Autres considérations lors de l'obtention d'un prêt sur valeur domiciliaire
Si vous pensez être prêt à utiliser la valeur nette de votre propriété, gardez à l'esprit ce qui suit :
- Les taux de valeur nette des maisons sont relativement bas. Les taux des prêts HELOC et des prêts sur valeur domiciliaire sont bien inférieurs à ceux des cartes de crédit et d'autres types de prêts, et ils pourraient être plus faciles à obtenir. En effet, les prêts sur valeur domiciliaire sont des prêts garantis, ce qui signifie qu'ils sont adossés à une garantie (votre maison, dans ce cas).
- Les valeurs des maisons peuvent chuter. L'une des raisons d'être prudent avec les prêts sur valeur domiciliaire est que la valeur des maisons fluctue. Si vous contractez un gros emprunt et que la valeur de votre maison baisse, vous pourriez finir par devoir plus que ce que vaut votre maison. Ceci est connu comme"à l'envers" ou "sous l'eau".« Le krach immobilier de 2008 a laissé des millions d'emprunteurs coincés dans des maisons qu'ils ne pouvaient pas vendre parce que la valeur de leurs maisons a chuté et que leur dette hypothécaire était supérieure à la valeur de leurs maisons.
- Votre maison est sur la ligne. Si vous avez acheté ou refinancé votre maison lorsque les taux étaient bas, vous devez vous demander s'il est judicieux de procéder à un refinancement par encaissem*nt, surtout si le taux auquel vous empruntez actuellement est considérablement plus élevé que celui de votre prêt hypothécaire existant. Si vous êtes en retard de paiement, vous risquez d'être saisi.
Prochaines étapes
Si vous envisagez d'emprunter la valeur nette de votre maison, la prochaine étape consiste àapproximativement combien vaut votre maison. Ensuite, prenez le solde de votre prêt hypothécaire existant et divisez-le par la valeur de votre maison pour déterminer si vous pourriez être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire ou à un refinancement.
Ensuite, élaborez un plan qui explique pourquoi vous souhaitez retirer la valeur nette de votre maison et comment et quand vous la rembourserez. Il est préférable de retirer la valeur nette de votre maison uniquement dans un but précis qui a un retour financier positif. Cela peut aller de la consolidation d'autres dettes avec un taux d'intérêt plus bas à l'amélioration de la valeur de votre maison grâce à un important projet de rénovation domiciliaire.
Enfin, qu'il s'agisse d'un HELOC, d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'un refinancement en espèces, faites le tour de quelques prêteurs pour lancer le processus. Découvrez Bankrateavis de prêteurs sur valeur domiciliairecomme vous comparez.
FAQ sur le retrait de la valeur nette de la propriété
De nombreux propriétaires ont un pourcentage important de leur valeur nette totale lié à la valeur nette de leur propriété. Que vous deviez ou non retirer la valeur nette de votre maison dépend souvent de ce que vous en faites. Certaines personnes utilisent des prêts sur valeur domiciliaire pour consolider des dettes non garanties à taux d'intérêt élevé et abandonner les paiements globaux. D'autres utilisent les fonds propres pourprojets de rénovation ou d'amélioration de l'habitat. Ces types d'objectifs s'accompagnent généralement de budgets fixes qui permettent d'anticiper facilement le montant que vous souhaitez emprunter. Cela vous permet de déterminer si vous pouvez ou non vous permettre l'obligation mensuelle supplémentaire de rembourser le prêt. "Si les clients ont besoin d'argent ou de liquidités, prendre des capitaux propres de votre maison est souvent la forme de financement la moins chère disponible", explique Gupta. "Si les clients disposent d'autres sources de liquidités ou de liquidités telles que des liquidités, des investissem*nts ou d'autres actifs financiers, ils doivent peser les rendements qu'ils génèrent sur ces fonds par rapport au coût d'un prêt immobilier et faire un compromis risque/rendement approprié."
La décision entre un refinancement en espèces et un prêt sur valeur domiciliaire dépend des besoins de l'individu, déclare Gupta : "Les deux produits sont assez comparables en termes d'exigences de documents et de délais de traitement. Là où ils diffèrent, c'est que les prêts sur valeur domiciliaire n'ont généralement pas de frais de clôture, tandis que les refinancements en espèces ont des frais de clôture. De plus, il est important de comprendre que de nombreux prêteurs ne roulent pasimpôts foncierset une assurance pour les prêts sur valeur domiciliaire dansentiercement. Par conséquent, les clients peuvent être tenus de payer ces montants séparément sur une base annuelle.
Bien que le montant de la valeur nette que vous pouvez retirer de votre maison varie d'un prêteur à l'autre, la plupart vous permettent d'emprunter de 80 à 85 % de la valeur estimative de votre maison.
Un prêt sur valeur domiciliaire peut être utilisé pour payer n'importe quoi, des frais médicaux au mariage de vos rêves. Cependant, il est souvent préférable de l'utiliser pour refinancer une dette à taux d'intérêt élevé ouprojets de rénovation domiciliaire. L'utiliser pour le premier peut vous aider à vous sortir plus rapidement de vos dettes, à condition que vous obteniez un taux d'intérêt plus bas. L'utiliser pour ce dernier peut augmenter la valeur de votre maison. Si vous l'utilisez à d'autres fins, comme investir ou financer une entreprise, rien ne garantit que vous obtiendrez un bon retour sur investissem*nt et vous pourriez perdre de l'argent.
Reportage supplémentaire par Allison Martin
