Beleggen in grond: is dat een interessante investering? - De Budgetman.nl (2024)

De prijzen van woningen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Een belangrijke oorzaak van deze prijsstijgingen is simpel gelegen in het tekort aan woningen. En dit tekort zal de komende jaren naar verwachting alleen nog maar groter worden. Bouwfonds berekende dat er tot 2030 nog 1 miljoen woningen nodig zijn in Nederland. Het is onmogelijk om dit aantal binnen de huidige bewoonde gebieden te realiseren. Er zal in de komende jaren dus moeten worden gekeken naar nieuwe bouwgrond buiten de stad. Is het kopen van grond dan een interessante belegging?

Grond klinkt als een heel logische belegging. Het is een product dat een echte waarde vertegenwoordigt, het is schaars en kan niet worden bijgedrukt zoals geld. Door de toenemende vraag naar bouwgrond mag worden verwacht dat dit leidt tot een stijging van de prijs. Daarmee kan grond een interessante belegging vormen. Maar er zijn wel wat aspecten om rekening mee te houden.

Waar komt grond voor woningbouw vandaan?

De gemeente is in Nederland de partij die bouwgrond kan uitgeven. Dit gebeurt doordat een kavel in een bestemmingsplan wordt aangemerkt als bouwgrond. Bouwgrond die bestemd is voor woningen heeft een andere waarde dan grond die landbouw als bestemming heeft. Bouwgrond kost gemiddeld €450,- per vierkante meter, landbouwgrond €6,-. Het is dus nogal interessant om landbouwgrond in eigendom te hebben en dat vervolgens als bouwgrond te kunnen verkopen. En dat is precies wat grote partijen als gemeenten, banken en verzekeraars in het verleden op grote schaal hebben gedaan.

Maar dit voorbeeld maakt ook duidelijk dat er maar op één manier echt geld te verdienen is met grond; er is een wijziging in het bestemmingsplan nodig om grond ook als bouwgrond te kunnen verkopen. En niet iedere akker of weiland in Nederland wordt ooit volgebouwd.

Hoe werkt het?

Iedereen mag in Nederland grond kopen of bezitten. Dit is niet voorbehouden aan de overheid. Zoals in de vorige alinea is toegelicht kan een gemeente de bestemming van grond wijzigen. Voor de crisis hebben veel gemeenten op de volgende manier (veel) geld verdiend: landbouwgrond kopen; bestemmingsplan wijzigen; dezelfde grond als bouwgrond verkopen. En zolang er vraag is naar bouwgrond, is er geen probleem. Tijdens de crisis van 10 jaar geleden, viel de woningbouw stil in Nederland. Gemeenten hadden de landbouwgrond gekocht met geleend geld. Een aantal gemeenten bleef achter met grote financiële verplichtingen en grond waar geen vraag naar was.

Inmiddels behoort dit tot het verleden. Er is volop vraag naar bouwgrond. En de toekomstige vraag naar woningen is veel groter dan alle bouwplannen die bij gemeenten nu in voorbereiding zijn.

Maar het principe is onveranderd. Je mag als particulier (land)bouwgrond kopen en zelf bepalen tegen welke prijs je dit weer verkoopt. Het mag duidelijk zijn dat de grootste winst wordt behaald wanneer je landbouwgrond koopt en dit weer als bouwgrond kan verkopen. Er kleven wel wat een aantal risico’s aan deze belegging.

Wat zijn de risico’s?

Hoewel het principe heel simpel is, gaat beleggen altijd samen met een aantal risico’s. En dat geldt zeker voor beleggen in grond. Een paar risico’s om over na te denken:

Niet alle landbouwgrond wordt bouwgrond. Met de aankoop van landbouwgrond neem je het risico dat een gemeente niet overgaat tot het wijzigen van de bestemming. Jouw grond blijft dan landbouwgrond. Wanneer dat het geval is, kan er nog steeds rendement worden behaald. Ook de prijzen voor landbouwgrond zijn afgelopen jaren gestegen van €59.230,- per hectare in 2018 tot €62.000,- in 2020. Maar het is duidelijk dat die rendementen een stuk lager liggen dan wanneer er sprake is van een bestemmingsplanwijziging. Verder kan er nog wat rendement worden behaald door het verpachten van landbouwgrond.

Tijd. Je hebt als eigenaar van landbouwgrond geen invloed op het tempo waarin een gemeente woningbouwplannen ontwikkelt. Het kan dus lang duren voordat de grond die je in eigendom hebt betrokken wordt bij mogelijke projectontwikkeling. Het aanhouden van een belegging in grond hoort dus per definitie bij een ‘buy and hold‘ strategie.

Minder liquide. Een kavel grond is niet te vergelijken met een ETF of aandelen. Voor die laatste is altijd op ieder moment wel een koper te vinden voor de dan geldende marktprijs. Bij grond is dat niet altijd het geval. Het kan langer duren voordat je de belegging kunt verzilveren.

Kosten. Landbouwgrond wordt praktisch nooit per vierkante meter verkocht, maar per hectare en meestal met een hoeveelheid hectaren tegelijk. Dit kan tot wel €70.000,- per hectare kosten. Deze manier van beleggen kan mogelijk via een zakelijke hypotheek of -lening worden gefinancierd. Er is wel een manier waarop ook kleine beleggers in deze markt kunnen stappen. Daarbij wordt landbouwgrond via een tussenpartij in kleinere kavels opgesplitst en aan beleggers doorverkocht. Het mag duidelijk zijn dat deze tussenpartij de marktprijs heeft betaald voor de hectare landbouwgrond en dat de kopers na verkaveling een hogere prijs per kavel betalen. De tussenpartij wil natuurlijk ook winst maken. Onderzoek dus goed of vraagprijs marktconform is.

Resultaten uit het verleden….

Er zijn meer beleggingen die vergelijkbare risico’s kennen, dus tot zover is er weinig aan de hand. Maar met beleggen in landbouwgrond is nog wel iets waar je even over moet nadenken.

Het Financieele Dagblad heeft in 2019 onderzoek gedaan naar dit soort beleggingen.
En na maanden van onderzoek heeft het FD geen enkele plek in Nederland kunnen vinden waarbij versnipperde landbouwgrond van kleine beleggers, door gemeenten was veranderd in een woonwijk. Voor dit onderzoek zijn alle Nederlandse gemeenten aangeschreven en meer dan 50% heeft informatie aangeleverd. Ook grondhandelaren en speculanten kenden geen voorbeelden van een succesvolle transactie waarbij kleine beleggers de beloofde rendementen ook echt hebben behaald.

Het AFM heeft in het verleden meerdere keren gewaarschuwd voor het handelen in verkavelde stukken landbouwgrond. Maar omdat de aanbieders van deze grond niet verplicht zijn om te werken met een vergunning van het AFM, kijkt de toezichthouder machteloos toe. Er zijn landen waar het verkavelen van grond aan wettelijke regels is gebonden, maar dat is in Nederland niet het geval.

Wordt er dan nooit geld verdiend aan een bestemmingsplanwijziging van grond? Natuurlijk wel; het is het werkterrein van grondspeculanten. Maar je mag je als kleine belegger afvragen waarom zij hun verwachte winst met ons zouden willen delen. Doe dus heel goed je huiswerk voordat je eventueel tot aankoop overgaat. Informeer bij de gemeente wat de plannen zijn met het gebied waarin het kavel te koop wordt aangeboden. Vraag bij het kadaster na wat marktconforme prijzen zijn voor vergelijkbare stukken grond.

En misschien is de veiligste beslissing wel om dit soort beleggingen over te laten aan de grote jongens. Passief beleggen in ETF’s of indexfondsen is soms al spannend genoeg.

Zou beleggen in grond iets voor jou zijn?

Wil je meer lezen?

• Beleggingsblunders
• Redenen om je hypotheek niet af te lossen
• 10 tips om energie te besparen
• Een hoger rendement: via indexbeleggen of toch via hedgefondsen?